Gradul mediu de neocupare în ECE se situează la un relativ sănătos 10%. Relocarea sau extinderea spațiilor de producție din Europa de Vest continuă, cu Polonia și Cehia, care având graniță cu Germania beneficiază de un avantaj strategic, profitând astfel în principal de acest fenonen. Aceste două țări reprezintă, conform Cushman & Wakefield factorii conducători din regiunea ECE pe termen lung.
“Retailerul online Amazon a decis recent plasarea unui depozit în Cehia pentru bunurile care au fost returnate de vama germană. Forța de muncă mai ieftină și costurile cu proprietatea, împreună cu potențialul de extindere a afacerii Amazon în regiunea ECE au fost atât de atractive încât au compensat costurile de transport al bunurilor din Germania. Un mediu stabil înlesnește semnificativ planificarea pe termen lung a companiilor,” a spus Ferdinand Hlobil, Head of CEE Industrial în cadrul Cushman & Wakefield.
Totodată, Amazon consideră o altă extindere în Europa Centrală, existând zvonuri că ar planifica să dezvolte depozite care să aprovizioneze atât Europa de Vest cât și pe cea de Est.
Potrivit CBRE, piața industrială și logistică din Polonia avea 624.000 m2 în construcție la sfârșitul lui 2013. Activitatea de închiriere în ultimul trimestru al anului trecut, 904.000 m2, a reprezentat cea mai bună performanță înregistrată vreodată de piața industrială poloneză. Există un consens că piața industrială din Polonia reflectă îmbunătățirea situației economice. “Observăm totodată că dezvoltatorii sunt mult mai doritori să construiască speculativ, totuși în strânsă legătură cu o suprafață importantă pre-închiriată. Polonia continuă să atragă investitori care se gândesc la a-și situa aici proiecte industriale build-to-suit. Cele mai active regiuni în acest sector Wroclaw, Poznan și Silesia,” a comentat Patrick Kurowski, Head of Industrial & Logistics în cadrul CBRE din Polonia.
La sfârșitul lui 2013 stocul total de spații industriale și logistice moderne din Polonia se situa la 7,72 mil. m2, cu Varșovia, Silesia și Polonia Centrală fiind cele mai mari trei piețe. În total, 2013 a adus mai mult de 333.000 m2 de noi spații indutriale pe piață. Rata medie de neocupare în întreaga țară a fost de 11%.
Aproape 300.000 m2 de noi spații industriale au fost construite în Cehia anul trecut, reprezentând o creștere de 170% în dezvoltare față de anul anterior. Gradul de neocupare în sector se situează la 6% de la sfârșitul anului 2013. “Motivul din spatele unei asemenea creșteri este în principal cererea puternică pe termen lung de hale industriale moderne și accesul mai bun la capitalul pe care-l investesc dezvoltatorii. Există aproximativ 200.000 de m2 în curs de dezvoltare, dintre care majoritatea a fost deja pre-închiriată. Dezvoltatorii au încredere în piață – în prezent există opt care construiesc, în timp ce în anii trecuți nu erau mai mult de doi-trei dezvoltatori activi în același timp. Ne așteptăm ca dezvoltarea spațiului industrial modern să fie puternică anul acesta,” a spus Jaroslav Kaizr, Head of Industrial în cadrul Cushman & Wakefield din Cehia.
Cei mai activi dezvoltatori în Cehia sunt CTP, VGP, D+D, Panattoni, Pointpark, Prologis, Segro și Gemo. “În comparație cu anii trecuți dezvoltatorii au acces mai ușor la caital și cererea stabilă stimulează noile construcții. În 2014 nu așteptăm totuși dezvoltări speculative,” a adăugat Jaroslav Kaizr.
În vecina Slovacia, doar aproximativ 30.000 de m2 de noi spații industriale au fost livrate în 2013. Convenția a fost ca dezvoltatorii au decis să nu înceapă dezvoltări speculative deoarece piața încă absorbea spațiile speulative finalizate la sfârșitul lui 2012. Majoritatea construcțiilor industriale recente au fost astfel dezvoltate pe bază built-to-suit/pre-închiriere. Cu toate acestea o combinație între creșterea activității de închiriere și o scădere a construcțiilor speculative a rezultat într-o descreștere semnificativă a gradului de ne-ocupare la 4,1% la sfârșitul lui 2013. “Dezvoltator precum Point Park Properties și Immorent au fost activi în construcție, totuși construcția industrială a scăzut semnificativ în 2013. Efectul negativ al acestuia va fi reprezentat de oportunitățile mai scăzute ale companiilor de a se extinde,” a spus Martin Balaz, Head of Industrial în cadrul Cushman & Wakefield Slovacia.
În contrast, piața de dezvoltare industrială este stagnantă întrucât aici gradul de neocupare este de peste 20%. “Pe termen scurt ne așteptăm ca dezvoltatorii să mai amâne proiectele speculative, care cauzează o reducere a stocului și va exercita o presiune pe gradul de neocupare, care momentan se situează la 23,8%. Pe termen lung acest lucru va duce la o reducere a produselor industriale de calitate care ar trebui să rebalanseze piața,” a comentat István Fazekas, Head of Industrial în cadrul Cushman & Wakefield din Ungaria.
Cu indicatori pozitivi înregistrați în cerere pe piața industrială regională, dezvoltatorii iau în calcul dezvoltarea de proiecte speculative. “Cu activitatea de închiriere din 2013 totalizând peste un milion de m2, împreună cu trei noi facilități build-to-suit și un răspuns corespunzător dezvoltării speculative, începem 2014 cu perspective optimiste. Vom continua să ne concentrăm pe creșterea ocupării în cadrul portofoliului curent, precum și pe monetizarea bancii de terenuri existente pe piețele cheie precum Polonia, Cehia, Slovacia, Ungaria și România, în concordanță cu strategia noastră de investiții,” a spus Ben Bannatyne, Managing Director al Prologis ECE.
În ceea ce privește volumul de investiții, piața industrială a încheiat anul 2013 pe o poziție a treia la distanță față de birouri și retail. Această poziție este reflectată în yield-uri semnificativ mai mari decât în sectoarele de birouri și retail din regiune. Jones Lang LaSalle (JLL) situează yield-urile industriale prime în Polonia la sub 7,75 % în comăarație cu 6,25% pentru birouri și 5,75% pentru retail. Yield-urile industriale în Cehia sunt estimate la 8-7,75%, pentru Slovacia la 8,5-8,75% și 9,5% pentru piața ungară sub-performantă.
Anul trecut a fost un an record pentru investiții pe piața industrială din Polonia cu un volum total al tranzacțiilor de 610 mil de euro, volum fără precedent, potrivit CBRE. Este de așteptat ca investițiile în sector să rămână puternice. În Cehia, volumul de investiții în tranzacții industriale a fost de 280 mil. euro în 2013, reprezentând 20% din volumul total al tranzacțiilor de investiții. În regiune, investițiile în sectorul industrial a fost influențat de către vânzările de portofoliu precum cota de 50% din portofoliul european al Prologis, vândută către Norges Bank.
”Noile activități de construcție vor fi printre cele mai puternice în Europa în acest an, această tendință fiind posibil să continue în anii care vor urma. Majoritatea spațiilor au fost construite de cinci dezvoltatori, fiind important din punct de vedere al stabilității pieței ca atât jucătorii internaționali cât și cei locali să fie implicați. Ne așteptăm ca piața industrială din Europa Centrală să crească cu un grad de neocupare și chirii stabile. Piața stabilă a Europei Centrale va atrage cu siguranță atât noi ocupanți cât și noi dezvoltatori.” (Ferdinand Hlobil, Head of CEE Industrial, Cushman & Wakefield)
(sursa: Gary J. Morrell)
