Piața depozitelor din România 2025–2026: ofertă, chirii și perspectiva cererii

Piața imobiliară industrială și de depozitare din România intră în anul 2026 dintr-o poziție de soliditate structurală. Fluxurile comerciale transfrontaliere puternice, creșterea consumului intern și expansiunea continuă a comerțului electronic susțin cererea din partea chiriașilor. În același timp, activitatea de dezvoltare se moderează după volumele ridicate de construcții înregistrate între 2021 și 2023. Rezultatul este un mediu de piață mai echilibrat, în care proprietarii beneficiază în continuare de fundamentele solide, dar chiriașii și-au recăpătat puterea de negociere.

1. Dimensiunea și structura pieței

Parcul industrial și logistic modern al României a depășit în prezent 8 milioane de metri pătrați, reflectând o expansiune constantă în ultimul deceniu.

Piața are un caracter puternic instituțional, oferta fiind dominată de dezvoltatori și investitori internaționali. Actori majori precum CTP, P3 și VGP continuă să modeleze planurile de dezvoltare, alături de o prezență tot mai mare a dezvoltatorilor regionali și naționali.

Această dominanță instituțională a susținut îmbunătățiri constante ale calității stocului nou, în special în ceea ce privește sustenabilitatea, specificațiile clădirilor și eficiența logistică.

2. Rata de neocupare și disponibilitatea (2026)

Rata de neocupare la nivel național rămâne relativ redusă, dar variază semnificativ în funcție de locație și de calitatea activelor.

Pe piața logistică de prim rang din București, rata de neocupare este estimată la aproximativ 5–8%, spațiile moderne bine amplasate fiind adesea absorbite rapid după finalizare. În zonele suburbane, disponibilitatea este ușor mai ridicată, de obicei cu aproximativ 1–3 puncte procentuale peste nivelurile pieței de prim rang.

Piețele secundare continuă să prezinte condiții mai flexibile, în special pentru stocul de clădiri de gradul B mai vechi sau mai puțin eficiente, unde alegerea chiriașilor este mai largă, iar puterea de negociere este mai puternică.

În ansamblu, rata de neocupare a clădirilor de gradul A rămâne semnificativ mai redusă decât rata de neocupare generală a pieței, reflectând cererea puternică pentru facilități moderne, conforme cu standardele ESG.

3. Tendințe și prețuri în sectorul închirierilor

Chiriile pentru spațiile de depozitare de primă calitate din România se situează în prezent la aproximativ 4,20–5,80 €/mp/lună (clasa A), cu variații în funcție de locație, specificații și structura contractului de închiriere.

După o perioadă de creștere rapidă între 2021 și 2023, când chiriile au crescut cu aproximativ 15–30%, piața a intrat acum într-o fază mai stabilă. Creșterea chiriilor în 2024–2025 a încetinit la aproximativ 2–5% anual.

Această moderare este determinată de trei factori cheie:

Creșterea ofertei speculative noi
Cererea mai selectivă și mai sensibilă la costuri din partea ocupanților
Normalizarea condițiilor logistice europene la nivel mai larg

În practică, chiriașii care semnează contracte de închiriere în 2026 obțin, de obicei, pachete de stimulente mai avantajoase și condiții mai flexibile în comparație cu condițiile de vârf ale pieței din 2022–2023.

4. Portofoliul de proiecte viitoare (2026)

Activitatea de dezvoltare rămâne intensă, dar mai disciplinată decât în ciclurile anterioare. Portofoliul de proiecte pentru 2026 se caracterizează printr-un accent mai puternic pe calitate, eficiență și sustenabilitate, mai degrabă decât pe creșterea pură a volumului.

O schimbare structurală esențială o reprezintă importanța crescândă a conformității cu criteriile ESG. Noile parcuri logistice sunt livrate, de obicei, cu certificare BREEAM „Very Good” sau „Excellent”, în timp ce stocul mai vechi, necertificat, se confruntă cu o presiune tot mai mare din cauza uzurii morale.

Specificațiile moderne au devenit, de asemenea, standardizate. Clădirile noi oferă în mod constant o înălțime liberă de 12 m, amenajări îmbunătățite ale curților și o capacitate de alimentare mai mare pentru a sprijini ocupanții care utilizează automatizarea.

Aceste îmbunătățiri reflectă evoluția depozitării de la stocarea de bază la infrastructura integrată de logistică și îndeplinire a comenzilor.

5. Factori-cheie ai cererii

Cererea din partea chiriașilor rămâne generalizată și susținută structural de multiple sectoare.

Comerțul electronic continuă să fie unul dintre cei mai importanți factori, susținând o cerere puternică pentru facilități de livrare pe ultima milă și de îndeplinire a comenzilor, în special în jurul marilor centre urbane.

Tendințele de relocare a producției, în special nearshoring-ul din Asia, contribuie, de asemenea, la creșterea cererii de spații logistice legate de producție.

Sectorul logisticii 3PL rămâne extrem de activ, pe măsură ce tot mai multe companii externalizează operațiunile lanțului de aprovizionare către furnizori specializați.

Logistica lanțului frigorific este un alt segment cu creștere rapidă, cererea de spații de depozitare pentru produse farmaceutice și alimentare depășind constant oferta pe majoritatea piețelor importante.

6. Avantajul chiriașilor și condițiile pieței

Ciclul actual oferă chiriașilor din România condiții de negociere semnificativ îmbunătățite față de perioada de vârf din 2022–2023.

În segmentul de clasă A, chiriașii pot obține, de obicei:

Perioade fără chirie de 2–5 luni pentru contractele de închiriere pe 5 ani
Contribuții la amenajare de 20–50 €/mp, în funcție de durata contractului de închiriere
Opțiuni de reziliere în jurul anului 3–4 pentru contractele de închiriere pe termen lung
Acces la clădiri conforme cu standardele ESG, cu cadre de închiriere ecologice

În timp ce chiriile pentru spațiile de primă calitate s-au stabilizat, stimulentele și flexibilitatea au crescut, făcând din 2026 un mediu de închiriere mai echilibrat.

FAQ

Este 2026 un moment potrivit pentru a semna un contract de închiriere a unui spațiu de depozitare în România?

Condițiile actuale ale pieței sunt mai echilibrate decât în ciclul anterior. În timp ce chiriile pentru spațiile de primă calitate sunt, în general, stabile, chiriașii beneficiază de stimulente îmbunătățite și de o mai mare flexibilitate. Pentru ocupanții care au nevoie imediată de spațiu, condițiile actuale sunt atractive, în special dacă structurile contractuale includ opțiuni de reziliere.

Care sunt perspectivele dezvoltării speculative pentru perioada 2025–2026?

Dezvoltarea speculativă s-a moderat comparativ cu vârful din 2021–2022, din cauza costurilor mai mari de finanțare și construcție. Cu toate acestea, marii dezvoltatori din domeniul logisticii continuă să construiască în mod speculativ în locații de primă clasă. În ansamblu, se preconizează că piața va înregistra o creștere moderată a stocului disponibil până în 2026.

Cum afectează cerințele de sustenabilitate piața?

Standardele de sustenabilitate devin un factor determinant în sectorul logistic din România. Clădirile certificate BREEAM sunt din ce în ce mai preferate de ocupanții corporativi, în special de cei cu angajamente ESG. Acest lucru accelerează uzura stocului mai vechi și creează prime de închiriere măsurabile pentru activele certificate.