Costurile de exploatare ale unui depozit în România: ce să bugetezi dincolo de chirie

Chiria nominală reprezintă doar un punct de plecare pentru înțelegerea costurilor asociate depozitelor din România. Costul total de ocupare — care include impozitul pe proprietate, asigurarea, cheltuielile de întreținere, utilitățile și întreținerea — poate fi cu 25–45% mai mare decât valoarea chiriei nominale.

1. Valori de referință pentru chiria de bază (2026)

București

Clasa A Prime: 5,80 €/mp/lună
Clasa B: cu aproximativ 15–20% mai mici

Piețe secundar

Clasa A Prime: aproximativ 4,20 €/mp/lună
Clasa B: cu aproximativ 20–25% mai mici

Chiriile sunt exprimate în EUR pe metru pătrat pe lună (contracte de închiriere)..

2. Impozitul pe proprietate

Sistemul de impozitare a proprietății din România aplică o cotă la valoarea de impozitare a clădirilor industriale. Sarcina fiscală efectivă pentru depozitele moderne este, de obicei, următoarea:

Zona București: 0,25–0,55 €/mp/lună
Piețe secundare: 0,15–0,40 €/mp/lună

În cadrul unui contract de închiriere standard NNN, impozitul pe proprietate este suportat integral de către chiriaș. Solicitați întotdeauna evaluarea cadastrală actuală și calculul impozitului înainte de semnare.

3. Asigurarea clădirii

Asigurarea clădirii încheiată de proprietar (incendiu, furtună, răspundere civilă) este, de obicei, refacturată chiriașului:

Depozit standard: 0,05–0,10 €/mp/lună
Depozit frigorific sau specializat: 0,10–0,20 €/mp/lună

Verificați franșiza poliței — în cazul unor polițe, aceasta poate fi de 50.000 € sau mai mult, sumă care, în practică, revine chiriașului în cazul unei cereri de despăgubire.

4. Cheltuieli de întreținere

În cazul depozitelor situate în parcuri logistice cu mai mulți chiriași, cheltuielile de întreținere includ:

Întreținerea drumurilor și a spațiilor exterioare din complex
Iluminatul exterior
Amenajarea peisagistică și întreținerea spațiilor verzi
Servicii de securitate în incintă (dacă sunt furnizate)
Taxa de administrare a complexului

Interval obișnuit: 0,15–0,35 €/mp/lună

5. Utilități

Electricitate (depozit standard)

0,10–0,18 €/kWh fără taxe

Gaz/încălzire

0,05–0,15 €/kWh

Apă

În general reduse pentru depozitele uscate

Pentru un depozit standard tipic de 10.000 mp din România, costurile totale cu utilitățile se ridică la aproximativ 0,30–0,70 €/mp/lună, în funcție de programul de funcționare și de gradul de automatizare.

6. Întreținere

În cadrul unui contract de închiriere de tip NNN, chiriașul este, de obicei, responsabil pentru:

Întreținerea și amenajarea interioară
Întreținerea rampelor de încărcare și a ușilor
Inspecția anuală a sistemului de sprinklere
Întreținerea sistemului de climatizare și încălzire

Bugetul estimat pentru întreținerea de rutină a unui depozit modern de clasă A este de aproximativ 0,20–0,40 €/mp/lună.

7. Modelul costurilor totale: 10.000 mp în București

Chirie de referință

4,20 €/mp/lună (nivel de referință)

Impozitul pe proprietate

0,35 €/mp/lună → aprox. 42.000 €/an (pentru 10.000 mp)

Asigurare

0,08 €/mp/lună → aprox. 9.600 €/an

Cheltuieli de întreținere

0,25 €/mp/lună → aprox. 30.000 €/an

Utilități

0,50 €/mp/lună → aprox. 60.000 €/an

Întreținere

0,30 €/mp/lună → aprox. 36.000 €/an

Total costuri non-chirie

~1,48 €/mp/lună → aprox. 177.600 €/an (pentru 10.000 mp)

FAQ

Impozitul pe proprietate din România este transferat chiriașilor depozitelor?

Da, în cadrul contractelor standard de închiriere NNN — care reprezintă norma pentru spațiile industriale de clasă A din România — impozitul pe proprietate este transferat chiriașului. Solicitați întotdeauna evaluarea fiscală actuală înainte de semnare.

Cât ar trebui să aloc din buget pentru o repunere în stare inițială completă a unui depozit în România?

O repunere în stare inițială completă — îndepărtarea amenajărilor, a punctelor de ancorare a rafturilor, a mezaninelor și readucerea pardoselilor la starea inițială — costă de obicei între 15 și 35 de euro pe metru pătrat în România. Pentru un depozit de 10.000 de metri pătrați, alocați un buget de 150.000–350.000 de euro și puneți deoparte provizioane pe toată durata contractului de închiriere.

Costurile energiei sunt în creștere în România?

Da. Prețurile energiei electrice industriale în România au crescut cu 20–50% între 2021 și 2023 și s-au moderat parțial de atunci. Chiriașii ar trebui să modeleze cu atenție costurile energiei, să ia în considerare fixarea prețurilor prin contracte la termen, acolo unde este posibil, și să evalueze instalarea de panouri solare fotovoltaice ca măsură de reducere a costurilor.