Certitudinea și viteza devin criterii importante

 

Tendința era deja vizibilă înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului.

În prima jumătate a anului 2026, cumpărătorii au acordat prioritate terenurilor complet autorizate și au manifestat o rezervă tot mai mare față de proiectele dependente de aprobări viitoare. În unele tranzacții, obținerea autorizației de construire a devenit o condiție prealabilă pentru semnarea documentelor finale.

„În ultimii ani, valoarea unui teren era analizată aproape exclusiv prin prisma indicatorilor urbanistici și a potențialului de dezvoltare imobiliară. Astăzi, întrebarea nu mai este cât putem obține în viitor, ci cât avem sigur și cât de repede putem începe. Certitudinea și viteza au devenit criterii de preț”, a declarat Ionuț Stan, Partner & Head of Land Development în cadrul Crosspoint Real Estate.

 

Diferența de preț dintre terenurile autorizabile și cele neautorizate se accentuează

 

Crosspoint arată că piața funcționează în prezent în două viteze. Terenurile cu documentație clară se tranzacționează mai ușor, în timp ce loturile achiziționate în trecut pe baza unor scenarii de urbanizare viitoare devin tot mai dificil de valorificat.

Diferența de valoare se accentuează, de asemenea.

„Piața plătea deja cu 20-30% mai mult pentru terenurile autorizabile, iar această diferență se va lărgi. În multe cazuri, terenul cu potențial se va tranzacționa cu discount, cu plăți condiționate de obținerea documentației sau nu se va tranzacționa deloc. Unitatea de măsură se schimbă. Nu mai negociem euro pe metru pătrat de teren, ci euro pe metru pătrat construibil. Acesta este singurul preț care contează într-o analiză de fezabilitate”, a adăugat Ionuț Stan.

 

Energia și infrastructura digitală atrag noi tipuri de cumpărători

 

Profilul cumpărătorilor de terenuri devine, de asemenea, tot mai divers.

Pe lângă dezvoltatorii rezidențiali, crește interesul investitorilor care vizează proiecte de energie, infrastructură digitală și centre de date.

Pentru aceste tipuri de investiții, accesul la capacitate electrică poate deveni mai important decât indicatorii urbanistici tradiționali.

„În acest an am văzut apariția unor profile noi de cumpărători, investitori în energie și infrastructură digitală care analizează proprietățile prin filtre complet diferite. Pentru un proiect de stocare a energiei sau pentru un centru de date, accesul la capacitate electrică poate fi mai important decât indicatorii urbanistici clasici”, a declarat Ionuț Stan.

 

Infrastructura devine un criteriu decisiv

 

Zone precum IMGB, sudul Bucureștiului, Jucu, Brașov, Oradea și Timișoara atrag investitori datorită infrastructurii și capacităților energetice disponibile.

Potrivit Crosspoint, numitorul comun îl reprezintă infrastructura, în special în zonele unde există acces la energie, rețele de transport și posibilitatea implementării rapide a proiectelor.

„Numitorul comun este infrastructura. Acolo unde există acces la energie, rețele de transport și posibilitatea implementării rapide a proiectelor, interesul investitorilor este în creștere. În anumite cazuri, disponibilitatea energiei devine un criteriu la fel de important ca localizarea”, a declarat Ionuț Stan.

 

Crosspoint gestionează mandate importante pentru energie și centre de date

 

În 2026, Crosspoint a intermediat tranzacții precum un teren pentru un proiect rezidențial din București, evaluat la peste 10 milioane de euro, și un teren de retail tranzacționat în Craiova pentru peste 9 milioane de euro.

În paralel, compania gestionează mandate pentru identificarea unei locații pentru un centru de date de 250 MW și pentru vânzarea unui proiect BESS de 500 MW.

„Asistăm la o schimbare de paradigmă. În următorii ani vom continua să vedem interes pentru proiectele rezidențiale și comerciale, dar și o creștere accelerată a cererii pentru terenuri asociate energiei și infrastructurii digitale. Dacă în trecut valoarea era generată în principal de urbanism, în viitor tot mai multe terenuri vor fi evaluate și prin prisma capacității energetice pe care o pot oferi. Practic, în anumite segmente ale pieței începem să trecem de la CUT la MW”, a concluzionat Ionuț Stan.

 

De la indicatorii urbanistici la capacitatea energetică

 

Evoluția pieței terenurilor din România indică o schimbare mai amplă în modul în care sunt evaluate anumite proprietăți.

Pentru dezvoltările imobiliare tradiționale, indicatorii urbanistici rămân esențiali pentru determinarea potențialului de dezvoltare al unui teren. Pentru proiectele de energie și infrastructură digitală, însă, accesul la capacitate electrică și infrastructura de suport devin componente tot mai importante ale ecuației investiționale.

Crosspoint Real Estate este asociatul internațional al Savills în România, parte a uneia dintre cele mai mari companii de real estate la nivel global, fondată în 1855.