Acoperișuri verzi și drenaj sustenabil: obligatorii din ianuarie 2027

 

Autoritățile locale trebuie să delimiteze zone cu emisii zero sau scăzute în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a codului. Începând cu 1 ianuarie 2027, clădirile de birouri, spațiile comerciale, industriale și de depozitare și parcările acoperite cu suprafețe de peste 1.000 mp vor fi autorizate doar dacă includ acoperișuri verzi pe minimum 50% din suprafață. Pentru parcările exterioare de peste 500 mp, autorizarea va presupune permeabilitate și drenaj sustenabil al apelor pluviale, precum și arbori sau sisteme de umbrire pe cel puțin 30% din suprafață. Soluțiile pentru producerea energiei regenerabile sunt permise în ambele cazuri.

 

Un instrument urbanistic redesenat: PUD-ul

 

Noul cod schimbă fundamental rolul Proiectului Urbanistic Detaliat (PUD), care poate ajusta acum doar parametri tehnici limitați — creșteri de maximum 20% ale POT/CUT sau modificări minore de regim de înălțime. PUD-ul nu mai este aprobat prin Hotărâre de Consiliu Local, ci prin Ordin de Primar, în maximum 15 zile de la avizul arhitectului-șef. Orice schimbare de funcțiune va necesita obligatoriu un Plan Urbanistic Zonal (PUZ). Pentru proiectele care se întind pe raza mai multor localități — infrastructură, parcuri industriale, platforme logistice — Codul introduce PUZ-ul unitar, eliminând obligativitatea obținerii de aprobări separate de la fiecare primărie.

 

Comisie de acord unic și procesare digitală

 

Pentru autorizarea lucrărilor de construcții, noua legislație introduce Comisia de acord unic, organizată la nivelul consiliilor județene și al municipiilor și sectoarelor Bucureștiului. Documentațiile vor fi analizate simultan de toți avizatorii, urmând ca după finalizarea procedurilor să fie emis un acord unic. Întreaga activitate se va desfășura digital, prin Ghișeul unic național.

 

Recepție pe faze: flexibilitate financiară sporită pentru dezvoltatori

 

Noul cod permite și recepția parțială pe stadii fizice de execuție pentru construcțiile realizate în baza aceleiași autorizații, dar prin contracte diferite. Un dezvoltator poate recepționa o fază completă — un bloc dintr-un ansamblu, o aripă a unui complex, o etapă de infrastructură — fără să aștepte finalizarea întregului proiect. Aceasta crește semnificativ flexibilitatea financiară, reduce riscul de blocaj și permite o gestionare mai eficientă a cash-flow-ului în proiectele imobiliare.

 

Obligații de întreținere: un nou accent pe ciclul de viață al clădirii

 

CATUC introduce obligații obligatorii privind urmărirea comportării în timp a construcțiilor. Proprietarii clădirilor comerciale și rezidențiale vor fi obligați să mențină la zi cartea tehnică, să efectueze expertize periodice și să documenteze intervențiile asupra imobilului. Această responsabilizare extinsă mută accentul pe Property Management, transformând întreținerea clădirilor într-un proces continuu și reglementat formal.

 

Reguli mai stricte pentru construcțiile neautorizate

 

Autorizația de regularizare pentru construcțiile neautorizate vine cu condiții stricte: este disponibilă doar dacă sunt respectate reglementările urbanistice și cerințele tehnice, perioada tranzitorie este de maximum un an, taxele sunt de zece ori mai mari decât în cazul autorizării legale, iar impozitul pe clădire se majorează cu 100% până la intrarea în legalitate. După perioada tranzitorie, construcțiile nelegalizate pot fi desființate. Termenul în care autoritățile pot constata și sancționa abaterile de la autorizație crește de la 3 la 5 ani, extinzând perioada de control asupra construcțiilor ilegale. CATUC elimină, de asemenea, posibilitatea intabulării prin adeverințe de edificare.

 

Costuri de referință standardizate și un nou mecanism de contribuție la infrastructură

 

Studiile de fezabilitate rămân etape de fundamentare, nu de proiectare, iar o nouă aplicație informatică va genera automat tema de proiectare și bugetul estimat, raportat la costuri de referință pe metru pătrat — care devin reper obligatoriu pentru proiectare și execuție, cu excepția situațiilor justificate. Pentru dezvoltatori, acest mecanism reduce variațiile de cost, întârzierile și necesitatea reaprobărilor.

Codul introduce și un sistem național de indici de referință pentru investiții, bazat pe date statistice și tehnico-economice, permițând repere unitare pentru costuri, estimări comparabile între proiecte similare și monitorizarea evoluției prețurilor materialelor și manoperei.

CATUC introduce taxa locală de echipare a teritoriului, un mecanism prin care proiectele majore care generează noi zone urbane vor contribui la finanțarea infrastructurii publice necesare — drumuri, utilități, transport public, școli, spații verzi și infrastructură sanitară.

 

Lucrări minore: proceduri simplificate și notificări

 

Pentru lucrări cu impact redus, Codul permite realizarea acestora fără autorizație, pe baza unui aviz de amplasare sau a unei notificări prealabile — acoperind rastele pentru biciclete, stații de încărcare, puncte de măsurare a calității aerului, sisteme de precolectare a deșeurilor, mobilier urban și amenajări temporare pentru evenimente. În mediul rural, notificarea poate acoperi garaje, pergole, bucătării de vară, piscine și chiar locuințe unifamiliale de maximum 150 mp, în condiții stricte.

 

De ce contează această reformă: trei decenii de legislație fragmentată

 

Timp de peste trei decenii, dezvoltarea urbană din România a funcționat pe un cadru legislativ fragmentat, construit imediat după 1990. Legea 50/1991 a reglementat autorizarea lucrărilor de construcții, dar, deși modificată de zeci de ori, a devenit un mecanism birocratic dificil de aplicat. Legea 350/2001 a stabilit regulile pentru PUG, PUZ și PUD, însă decalajul dintre cele două legi și posibilitatea derogărilor punctuale au generat un urbanism neunitar.

În paralel, investitorii navigau prin legislația privind calitatea în construcții, protecția patrimoniului, cerințele de mediu și regulamentele locale — în total 21 de acte normative necesare pentru pregătirea unei singure investiții. Procedurile erau succesive, avizele circulau fizic, iar lipsa digitalizării prelungea semnificativ timpul de autorizare. Trecerea la noul format legislativ integrat standardizează regulile din domeniu, urmând ca impactul real asupra ritmului de construire să fie determinat de viteza de implementare a noilor proceduri digitale și administrative.