Investitorii români au accelerat achizițiile imobiliare: 69% din capitalul local investit în ultimii 20 de ani a fost plasat după 2020

În prima parte a perioadei analizate, în anii 2000, prezența investitorilor români a fost sporadică, existând inclusiv ani în care nu a fost înregistrată nicio achiziție relevantă realizată cu capital local.

„Capitalul românesc a trecut într-o etapă nouă de maturizare. Dacă în urmă cu 10-15 ani investitorii locali apăreau mai degrabă punctual în tranzacțiile cu proprietăți comerciale, în prezent există cumpărători români care analizează constant active generatoare de venit și concurează direct cu investitori regionali sau internaționali. Pentru antreprenorii care au acumulat capital în businessurile lor de bază, proprietățile comerciale au devenit o modalitate firească de diversificare, de protejare a capitalului și de obținere a unor venituri recurente pe termen lung”, a declarat Nicolae Ciobanu, Managing Partner – Head of Advisory în cadrul Fortim Trusted Advisors.

Prima achiziție de anvergură realizată cu capital românesc a fost înregistrată în 2010, când un investitor din București a cumpărat centrul comercial Tiago Mall din Oradea, aflat la momentul respectiv în insolvență, pentru 30,5 milioane de euro.

În anii care au urmat, investitorii români au trecut treptat de la achiziții oportuniste la o strategie de diversificare a capitalului prin proprietăți comerciale generatoare de venit. Birourile, centrele și spațiile comerciale, parcurile de retail și proprietățile industriale au devenit astfel o categorie distinctă de investiții pentru antreprenorii și investitorii locali.

Această tendință s-a accentuat după 2020. Vârful a fost atins în trimestrul al patrulea din 2022, când investitorii români au plasat 525,4 milioane de euro în proprietăți comerciale, reprezentând aproximativ 90% din capitalul investit în piața imobiliară în trimestrul respectiv. Un rol important l-au avut achizițiile realizate de Pavăl Holding, care a cumpărat în acel an clădiri de birouri cu o valoare cumulată de aproximativ 470 milioane de euro.

Cine sunt investitorii români din 2026

În primele două trimestre din 2026, piața de investiții imobiliare comerciale a fost caracterizată de o prezență puternică a capitalului local și regional. Investitorii din România, Cehia și Ungaria au concentrat împreună aproximativ 48% din volumul tranzacționat (doar investitorilor români le-a revenit o cotă de aproximativ 22%).

Conform datelor Fortim, capitalul românesc investit în proprietăți comerciale a totalizat 79 de milioane de euro în primele șase luni din 2026. Cea mai importantă tranzacție realizată de un cumpărător român în această perioadă a fost achiziția clădirii de birouri Record Park din Cluj-Napoca de către FIA BT Property.

Prezența unor vehicule de investiții precum FIA BT Property indică o maturizare a capitalului autohton. Alături de antreprenorii și investitorii privați tradiționali, pe piață apar tot mai multe structuri capabile să vizeze active de dimensiuni mai mari și să construiască portofolii imobiliare pe termen lung.

O categorie activă de investitori este formată din antreprenori din IT, servicii medicale, retail sau alte domenii, care reinvestesc capital în proprietăți generatoare de venit. Aceștia vizează în special spații comerciale închiriate unor operatori puternici, parcuri de retail, clădiri de birouri de dimensiuni reduse sau hoteluri, cu bugete de regulă de până la 10 milioane de euro per achiziție.Principalele criterii sunt calitatea chiriașului, durata contractului de închiriere, predictibilitatea veniturilor și ușurința administrării proprietății.

Există și un segment mai restrâns de investitori români care construiesc portofolii de zeci sau sute de milioane de euro, inclusiv în orașe mici și mijlocii. Un exemplu sunt achizițiile succesive de magazine Brico Dépôt realizate de investitorul din spatele rețelei Altex, care au dus la formarea unui portofoliu de active comerciale de câteva zeci de milioane de euro.

„Vedem practic două categorii de capital românesc care cresc în paralel. Pe de o parte sunt investitorii cu bugete de câteva milioane de euro, foarte atenți la randament, chiriaș și fluxul de numerar al proprietății. Pe de altă parte, începe să se consolideze o categorie de investitori și vehicule locale care pot cumpăra active mari sau pot construi portofolii. Această evoluție este importantă pentru piață, pentru că mărește baza de cumpărători și reduce dependența tranzacțiilor imobiliare din România exclusiv de ciclurile de investiții ale capitalului internațional”, a declarat Ștefan Oana, Head of Capital Markets, Fortim Trusted Advisors.

Evoluția ultimilor ani indică astfel o schimbare structurală: capitalul românesc nu mai reprezintă doar o sursă oportunistă de finanțare pentru tranzacții individuale, ci începe să devină o componentă constantă a pieței de investiții imobiliare comerciale din România.