Metoda recomandată de măsurare a suprafețelor închiriabile
Această recomandare definește termenii și conceptele cerute în măsurarea suprafețelor închiriabile; împarte suprafețele în diferite categorii închiriabile; explică principiile definiției suprafeței; și, pe baza celor de mai sus, propune o metodă de analiză și calcul a suprafețelor închiriabile. De asemenea, introduce conceptul de raport al valorii de închirie. Metoda de calcul este recomandată în cazul depozitelor cu mai mulți chiriași, dar poate fi folosită și pentru proprietățile cu un singur chiriaș.
Terminologie
Este important să alegem, să folosim și să definim corect termenii tehnici relevanți, pentru a evita neînțelegerile și a fi siguri că fiecare este ușor de înțeles și clar pentru chiriași. Mai mult, cu cât sunt mai puțini termeni tehnici, cu atât este mai bine și aceștia ar trebui să se succeadă într-o ordine logică și să fie ușor de reținut chiar și de către nespecialiști. Este esențială folosirea termenilor tehnici unanim acceptați, înțeleși de către toată lumea și definiți obiectiv.
Suprafețe auxiliare
Toate suprafețele utilizate de către chiria, necesare activității eficiente de depozit.
Notă: Aceste suprafețe pot fi exclusive și/sau comune, precum săli de ședințe, chicinete, grupuri sanitare, camere server, arhive, depozite, camere copiatoare, camere de serviciu, vestiare, spații pentru fumat etc.
**Suprafețe comune ale clădirii**
Totalitatea suprafețelor în clădire care pot fi utilizate direct sau indirect de către toți chiriașii.
Notă: într-o analiză a suprafeței închiriabile trebuie calculate conform principiului maximizării suprafeței exclusive pentru orice etaj „all-inclusive” (consultați secțiunea ‘Analiza Suprafeței Închiriabile’ pentru o explicație detaliată). Într-un scenariu ‘un singur chiriaș în clădire’, această suprafață va fi considerată cu utilizare exclusivă.
Explicație: suprafețele utilizate indirect de către chiriași includ de exemplu camerele de depozitare a produselor de curățare spații comune, camera de colectare deșeuri etc.
Comentariu general: următorii patru termeni tehnici vor fi folosiți doar dacă suprafața respectivului etaj sau zonă de etaj folosită exclusiv de către un singur chiriaș este închiriată de mai mult de un chiriaș și astfel conceptul de suprafață comună pe etaj trebuie de asemenea folosit.
**Zona de circulație**
Suprafața folosită de chiriaș pentru circulație (Sau așteptare), având în vedere planul arhitectural al spațiului.
Notă: aceste suprafețe pot fi exclusive și/sau comune, precum coridor, vestibul, lobby, hol intrare etc.
**Zonă exclusivă**
Toate suprafețele separabile de sau pentru și exclusiv folosite de chiriaș.
Notă: într-o analiză a suprafeței închiriabile trebuie calculate conform principiului maximizării suprafeței exclusive pentru orice etaj „all-inclusive” (consultați secțiunea ‘Analiza Suprafeței Închiriabile’ pentru o explicație detaliată). Într-un scenariu ‘un singur chiriaș în clădire’, această suprafață va fi considerată cu utilizare exclusivă.
**Suprafață comună pe etaj**
Toate suprafețele etajului care sunt folosite doar de către chiriașii etajului respectiv direct sau indirect.
**Suprafață exclusivă pe etaj**
Toate suprafețele cu acces separat pentru un anumit chiriaș al respectivului etaj, care le poate închide sau folosi separat.
Notă: suprafața de etaj folosită exclusiv de un chiriaș este marcată cu numele chiriașului (De ex. suprafață exclusivă etaj pentru chiriașul X).
**Suprafață porțiune de etaj închiriabilă**
suprafața de etaj utilizată exclusiv de un chiriaș al acelui etaj și porțiunea pro-rata a suprafeței comune a etajului.
Calcul: suprafața exclusivă pe etaj a chiriașului + porțiunea pro-rata a suprafeței comune a etajului.
**Suprafață brută etaj**
Cea mai mare suprafață orizontală cuprinsă de orice etaj all-inclusive, cuprinsă între suprafețele fiinisate ale pereților exteriori; adică suprafața totală înconjurată de perimetrul exterior al clădirii (excluzând curți interioare și galeriile de ventilație).
Notă: în practica de închiriere poate fi utilizată în scenariile un singur chiriaș într-o clădire, în urma înțelegerii mutuale dintre proprietar și chiriaș.
**Suprafață închiriabilă**
Suprafața exclusivă a unui chiriaș și porțiunea pro-rata din spațiile comune ale clădirii și ale etajului, adică suprafața pentru care chiriașul plătește chirie în condițiile contractuale.
Calcul:
* dacă etajul respectiv folosit exclusiv de un singur chiriaș este de fapt închiriat de către un singur chiriaș, atunci reprezintă suprafața exclusivă + porțiunea pro-rata din spațiile comune ale clădirii;
* dacă etajul respectiv utilizat exclusiv de un singur chiriaș este închiriat de către mai mult de un chiriaș și nu este nevoie de suprafață comună pe etaj, atunci reprezintă suprafața exclusivă a chiriașului + porțiunea pro-rata din spațiile comune ale clădirii;
* dacă respectivul etaj utilizat exclusiv de către un singur chiriaș este închiriat de mai mult de un chiriaș și este nevoie de o suprafață comună pe etaj, atunci reprezintă suprafața închiriabilă pe etaj a chiriașului + porțiunea pro-rata din spațiile comune ale clădirii.
**Suprafețe de etaj cu multiplii chiriași**
Suprafața folosită exclusiv de către chiriașii etajului respectiv sau ai corpului de etaj, care nu include suprafața comună a clădirii acelui etaj all-inclusive, folosită de toți chiriașii.
Notă: în cele ce urmează, termenul de etaj va însemna fie etaj, fie corp de etaj.
**Suprafață netă**
Cea mai mare suprafață orizontală a oricărei camere deasupra nivelului podelei (sau plintei), cuprinsă de suprafețele interne finisate ale pereților de susținere sau ficși, fără să se țină cont de înălțimea tavanului.
Notă:
în absența unei măsurători la fața locului, aceasta este suprafața inclusă de pereții nefinisați așa cum se observă în planurile de etaj ale arhitectului;
în cele ce urmează, suprafața camerelor va însemna întotdeauna suprafața netă.
**Alte suprafețe**
Orice alte suprafețe utilizate de chiriaș.
Notă:
* aceste suprafețe pot fi exclusive și/sau comune, precum terase, balcoane etc.
* suprafața spațiilor deschise sau parțial deschise (terase, balcoane etc.) va fi suprafața lor dură (în acest caz nu se aplică suprafața netă).
**Spațiu de lucru**
Spațiu exclusiv al chiriașului, echipat cu mobilier de depozit.
Notă: dacă depozitl are un design de tip open space, zonele de circulație dintre mese fac de asemenea parte din spațiul de lucru.
**Coeficient spații comune clădire**
Coeficientul suprafeței totale închiriabile și suprafața exclusivă a întregii clădiri.
Calcul: suprafața totală închiriabilă a întregii clădiri / totalul suprafețelor exclusive ale întregii clădiri, sau 1 + raportul spații comune ale clădirii /100
Comentariu general:
Următorii doi termeni tehnici pot fi utilizați doar dacă suprafața respectivului etaj sau corp de etaj utilizată exclusiv de un singur chiriaș este închiriată către mai mulți chiriași și astfel trebuie folositconceptul de suprafață comună pe etaj.
**Proporția spațiilor comune ale clădirii**
Proporția suprafețelor comune și exclusive din întreaga clădire, exprimată ca procentaj.
Calcul: (suprafață comună clădire / totalul suprafețelor exclusive din întreaga clădire) × 100.
Notă: cea mai mică proporție a spațiilor comune ale clădirii, care este preferabilă din punctul de vedere al închirierii, poate fi calculată pornind de la cea mai mare suprafață exclusivă a întregii clădiri, care este egală cu suma tuturor spațiilor obținute aplicând principiul maximizării suprafeței exclusive pe orice etaj all-inclusive (a se vedea secțiunea ‘Analiza Suprafeței Închririabile’ pentru o explicație detaliată).
**Coeficientul suprafeței comune pe etaj**
Coeficientul suprafeței folosite exclusiv de un singur chiriaș pe etajul respectiv și suprafața exclusivă pe etaj din etajul respectiv.
Calcul: suprafața etajului respectiv potrivită utilizării exclusive a unui singur chiriaș /suprafața exclusivă pe etaj, sau 1 + raportul suprafață comună etaj / 100.
**Raportul suprafață comună pe etaj**
Raportul suprafeței comune pe etaj și al suprafeței exclusive pe etaj a etajului respectiv, exprimată ca procentaj.
Calcul: (suprafață comună etaj / suprafață exclusivă etaj ) x 100.
**Raportul valorii de închiriere**
Valoarea care reflectă funcția, situarea și utilitatea unei camere (spațiu) exprimată ca procentaj, determinată de proprietar.
Explicație: în timp ce raportul valorii de închiriere a unui spațiu de depozit obișnuit este desigur 100%, în cazul unui spațiu de depozitare general ar putea fi, de exemplu, 50%. Raportul valorii de închiriere este ‘numitorul comun’ care permite calcularea chiriilor pentru toate suprafețele închiriabile folosind aceeași chirie de bază pe m2 și gestionarea lor consecventă în analiza și calculul suprafeței închiriabile.
**Coeficient spații comune clădire**
Coeficientul suprafeței totale închiriabile și suprafața exclusivă a întregii clădiri.
Calcul: suprafața totală închiriabilă a întregii clădiri / totalul suprafețelor exclusive ale întregii clădiri, sau 1 + raportul spații comune ale clădirii /100
Comentariu general:
Următorii doi termeni tehnici pot fi utilizați doar dacă suprafața respectivului etaj sau corp de etaj utilizată exclusiv de un singur chiriaș este închiriată către mai mulți chiriași și astfel trebuie folosit conceptul de suprafață comună pe etaj.
**Proporția spațiilor comune ale clădirii**
Proporția suprafețelor comune și exclusive din întreaga clădire, exprimată ca procentaj.
Calcul: (suprafață comună clădire / totalul suprafețelor exclusive din întreaga clădire) × 100.
Notă: cea mai mică proporție a spațiilor comune ale clădirii, care este preferabilă din punctul de vedere al închirierii, poate fi calculată pornind de la cea mai mare suprafață exclusivă a întregii clădiri, care este egală cu suma tuturor spațiilor obținute aplicând principiul maximizării suprafeței exclusive pe orice etaj all-inclusive (a se vedea secțiunea ‘Analiza Suprafeței Închririabile’ pentru o explicație detaliată).
**Coeficientul suprafeței comune pe etaj**
Coeficientul suprafeței folosite exclusiv de un singur chiriaș pe etajul respectiv și suprafața exclusivă pe etaj din etajul respectiv.
Calcul: suprafața etajului respectiv potrivită utilizării exclusive a unui singur chiriaș /suprafața exclusivă pe etaj, sau 1 + raportul suprafață comună etaj / 100.
**Raportul suprafață comună pe etaj**
Raportul suprafeței comune pe etaj și al suprafeței exclusive pe etaj a etajului respectiv, exprimată ca procentaj.
Calcul: (suprafață comună etaj / suprafață exclusivă etaj ) x 100.
**Raportul valorii de închiriere**
Valoarea care reflectă funcția, situarea și utilitatea unei camere (spațiu) exprimată ca procentaj, determinată de proprietar.
Explicație: în timp ce raportul valorii de închiriere a unui spațiu de depozit obișnuit este desigur 100%, în cazul unui spațiu de depozitare general ar putea fi, de exemplu, 50%. Raportul valorii de închiriere este ‘numitorul comun’ care permite calcularea chiriilor pentru toate suprafețele închiriabile folosind aceeași chirie de bază pe m2 și gestionarea lor consecventă în analiza și calculul suprafeței închiriabile.
**Categorii de suprafețe**
Suprafețele unei clădiri de depozite sunt diferite în primul rând în termeni de funcționalitate. Suprafețele pot fi închiriabile sau ne-închiriabile. Suprafețele închiriabile pot fi identificate după funcția lor și pot fi exclusive sau comune. Categoriile de mai jos sunt împărțite între suprafețe închiriabile sau ne-închiriabile, arătând funcțiile unei clădiri de depozite prezente de obicei.
Notă: pot fi adăugate și alte categorii dacă este necesar (de ex. dacă o clădire include și un spațiu de retail cu acces stradal etc.).
Suprafețe exclusive
* spațiu de lucru (funcție principală/activitate de bază)
* depozit celular
* depozit open-space
**Suprafețe cu folosință exclusivă și/sau comună**
* suprafețe auxiliare:
* depozit documente/general – grup sanitar
* sală de ședințe/întâlniri - sală de trining
* recepție/ cameră de așteptare - spațiu pentru fumat
* chicinetă/sală de mese - bucătărie/cafeterie
* sală copiere - spațiu de relaxare/cameră medicală
* vestiar/garderobă - dulap încastrat
* cameră server - cameră de serviciu
* depozit management clădire - depozit securitate
* debara depozitare produse curățenie - cameră deșeuri etc.
* suprafețe de circulație:
* vestibul/coridor/hol intrare - casa scărilor interior
* lobby – casa scărilor
* lobby lift – lobby garaj subteran
* suprafața nedezvoltată sub scări, pornind în sus de la etajul inferior, cu o înălțime a tavanului de peste 1,9 m
* trotuare exterioare etc.
* alte suprafețe:
* terasă/terasă acoperiș
* balcon/loggie
* suprafață partiționată la cererea chiriașului/șafturi verticale/extendere
* orice alte amenajări ale chiriașului (ex. cameră electrică, lift de marfă, cameră generator etc.)
* suprafețe sub pereții de partiție (de obicei gips-carton sau pereți mobili)
* suprafețe sub coloanele de susținere interioare (dacă suprafața măsurată sub coloană are la nivelul podelei mai puțin de 0,5 m2)
* suprafețe sub calorifere sau unități de încălzire-răcire
* pereți retrași de la nivelul solului etc.
**Suprafețe de parcare**
Parcarea este tot o suprafață închiriabilă, însă chiria este determinată per loc de parcare, și nu per m2.
Notă: metrul pătrat echivalent unui spațiu de parcare poate fi calculat de la chiria de bază pe m2: de exemplu, presupunând o chirie de bază de 12 EUR pe m2, m2 echivalent unui loc de parcare într-un garaj subteran închiriat cu 80 EUR pe lună va fi de 6,66. În cazul chiriilor de bază medii, echivalentul spațiului de parcare este de 6-8 m2.
Suprafețe sub uși și ferestre
* suprafața de la nivelul podelei sub uși și ferestre în cadrul stâlpilor de susținere, pereților ficși și perimetrali
**Suprafețe sub structură**
* suprafața sub stâlpii de susținere exteriori/pereților perimetrali
* suprafața sub pereții de susținere exteriori
* suprafața sub pereții de susținere interiori
* suprafața sub stâlpii de susținere interiori
notă: dacă suprafața măsurată sub stâlp (la nivelul podelei) este mai mare decât 0.5 m2
* suprafața de sub pereții interiori ficși care nu sunt de susținere din considerente funcționale (mai jos: pereți ficși)
notă: ex. suprafața de sub pereții grupurilor sanitare și pereții șafturilor mecanice etc.
* spațiul nedezvoltat de sub scări, care pornește în sus de la etajul inferior, cu o înălțime a tavanului de sub 1,9 m
**Componentele atașate clădirii**
* scări exterioare, rampă sau pantă făcută manual
* luminator, spațiu nedezvoltat al podului, spațiu sub acoperiș etc.
Notă:
* spațiile tehnice necesare operării clădirii nu sunt considerate de obicei suprafețe închiriabile;
* scările de incendiu și ieșirile de siguranță nu sunt considerate suprafețe închiriabile.
**Camere electrice/IT**
Notă: IT (Information Technology) înseamnă telefon curenți slabi și cablare computere (cablare de date).
* panouri electrice/IT
* cameră tablouri electrice - tablou general
* cameră generator central - cameră UPS central etc.
* suprafețe ocupate de cabluri/șafturi electrice/IT:
* șafturi închise sau deschise - panou electric etc.
* suprafețe de circulație excludive pentru camerele electrice/IT:
* vestibul/intrare/hol intrare - coridor/suprafețe de circulație
* scară – lobby lift
* casa internă a scării - trotuare exterioare etc.
**Suprafețe tehnice**
* camere tehnice:
* camera boilerelor - camera HVAC room
* camera contor gaze - casa liftului etc.
* suprafața ocupată de echipamente și utilaje:
* lift – lift de marfă
* alte echipamente de transport pe verticală etc.
* suprafețe ocupate de șafturi tehnice:
* șaft lift - coș
* șafturi închise sau deschise - cutie hidrant etc.
* arii de cirulație exclusive camerelor tehnice:
* vestibul/intrare/hol intrare - coridor/suprafață de circulație
* scară - lobby lift
* casa scării interioară - trotuar exterior etc.
**GIF – Sugestii de calcul al suprafeței închiriabile de depozite**
Înainte de a începe acest mic eseu, trebuie să subliniez că scriu din experiența mea acumulată în timpul a aproape 10 ani de negocieri cu chiriașii, direct sau prin agenți; negocieri care au fost deseori dure și care, în cazurile fericite, au dus la semnarea de contracte de închiriere. Sper de aceea că aceste comentarii subiective, critici și recomandări, să servească ca punct de pornire pentru discuții, potențial chiar prin această platformă.
Așa cum se știe, cele două componente cheie ale contractelor de închiriere depozite sunt chiria și dimensiunea suprafeței închiriabile. Produsul acestor două cifre este în general egal cu venitul net al dezvoltatorului.
Având în vedere că înmulțirea este o operație matematică primară și că produsul este de interes pentru dezvoltator, acesta va încerca să crească suprafața închiriabilă, păstrând chiria la un nivel care încă îi atrage pe chiriași.
Cunoscând costul total al unui proiect, dezvoltatorii caută să câștige un yield planificat, care este de asemenea dependent de produsul înmulțirii menționate mai sus. Fără să ținem seama, pentru a simplifica lucrurile, de alte componente importante ale oricărui contract de închiriere redactat cu atenție, succesul în găsirea chiriașilor stă într-o chirie relativ mică aplicată celei mai mari posibile suprafețe închiriabile.
chiriașii tind să se concentreze pe costurile chiriei pe metru pătrat, care sunt ușor de comparat cu altele de pe piață, și deseori nu acordă prea multă atenție suprafeței și metodei de calcul a suprafeței închiriabile.
Din păcate, nu există nicio recomandare general acceptată și folosită uniform sau ghiduri (ca să nu mai vorbim de standarde) pentru măsurarea suprafețelor închiriabile din depozitele din România.
Este haos în acest domeniu astăzi!
Un exemplu tipic este interpretarea foarte diferită a termenului comun utilizat de suprafață brută. De fiecare dată când acest termen este folosit într-o discuție, întreb mereu cealaltă parte ce înțelege prin aceasta. Cele mai frecvente răspunsuri sunt:
1. Include și suprafețele auxiliare (toalete, chicinetă),
2. Înseamnă o suprafață utilă crescută de factorul suprafețelor comune,
3. Înseamnă suprafața totală cuprinsă de perimetrul exterior al pereților clădirii.
Deci care este răspunsul corect?
Din păcate, în absența unei terminologii general acceptate și unanim interpretate, nu există niciun răspuns care să nu fie ambiguu.
Este de asemenea regretabil că nu există niciun consens nu doar între clienți, ci și în cadrul profesiei imobiliare.
În ceea ce urmează, voi include un sumar al recomandărilor GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) din Germania, privind terminologia și calculul suprafeței, cu o atenție specială pentru clasificarea diferitelor camere dintr-un depozit ca închiriabile sau ne-închiriabile. Ar trebui reținut că GIF a fost rezultatul unui efort comun între DIN 277 Standardul Național German și Deutscher Verband Chartered Surveyors. Tabelul de pe pagina următoare este un sumar simplificat al stipulărilor relevante ale GIF.
Așa cum se poate vedea din tabel, GIF calculează „suprafața utilă” incluzând suprafețele auxiliare (precum grup sanitar, chicinetă etc.). Experiența sugerează că acei chiriași experimentați sunt interesați doar de spațiul de lucru pe care îl pot mobila (deseori numit ca suprafață netă-netă în jargonul nostru), și nu de suprafețele auxiliare.
**Clasificarea suprafețelor de către GIF**
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
Acest lucru este normal, deoarece suprafața acestui spațiu va determina numărul de posibile spații de lucru (raportul dintre depozite open space și celulare și suprafața spațiilor auxiliare și de circulație sunt de asemenea cheie în determinarea suprafeței închiriabile). Suprafețele de lucru nu pot fi de obicei cuantificabile în broșurile clădirii. Depinzând de caracteristicile și layout-ul clădirii raportul dintre spațiul de lucru și suprafața închiriabilă totală a clădirii poate fi surprinzător de mic, mai ales în clădirile cu un layout celular.
Recomandarea GIF include în suprafața închiriabilă toate suprafețele de sub pereții mobili de partiție, spațiile auxiliare, lobby-ul și zonele de circulație, precum și lobby-urile lifturilor. Totuși, clasifică drept ne-închiriabile suprafețele de sub structurile de rezistență sau alți pereți ficși, precum și camerele tehnice, șafturile verticale tehnice, șafturile lifturilor și casa scărilor.
Suprafața camerelor individuale este întotdeauna calculată între suprafețele interioare ale pereților ficși (suprafață netă), chiar dacă există cabluri sau alte echipamente tehnice (răcire/încălzire) sau chiar un perete cu un echipament fix pe el.
Las la îndemâna cititorului să decidă dacă principiile mai sus menționate de calcul a suprafeței închiriabile și terminologia GIF sunt adecvate în general și specific pentru mediul local din România.
Există un caz celebru, bine cunoscut în cercurile profesionale, care arată importanța problemelor de mai sus, în care un chiriaș s-a retras dintr-un contract de închiriere semnat, din cauza unei neînțelegeri mutuale asupra măsurătorilor suprafeței închiriabile.
Având în vedere condițiile curente de piață pentru spațiul comercial de depozite, există o nevoie crescută pentru un calcul corect al suprafeței închiriabile, transparent pentru chiriași.
Cele de mai sus confirmă nevoia unei terminologii unificate și a unei metode de măsurare care să fie adaptată pieței din România și acceptată de jucătorii cheie din această piață.
**BOMA – Alte sugestii de calcul al suprafeței închiriabile de depozite**
Înainte de a începe discuția despre misterele BOMA, aș dori să vă împărtășesc o experiență interesantă și surprinzătoare pe care am avut-o ca urmare a articolului meu pe tema măsurării spațiului de depozite din ediția trecută.
Reprezentam de câteva săptămâni proprietarul unui depozit din Buda la o serie de negocieri de achiziții publice. La una dintre primele întâlniri, liderul reprezentanților chiriașului au întrebat dacă suprafața pe care o ofeream pentru închiriere ar trebui înțeleasă ca net-net. Am fost atât de surprins încât am răspuns cu o întrebare: De unde ați auzit acest termen neobișnuit?
El a citat un articol publicat recent, care spunea că toți potențialii chiriași ar trebui să se se uite la suprafața netă-netă ca fiind o informație extrem de importantă. Când a adăugat când și unde a fost publicat acest articol, am putut să mă dezvălui ca fiind autorul și după surpriza inițială atmosfera întâlnirii a devenit mult mai plăcută.
Și acum să vedem ce înseamnă acronimul american BOMA. Precursorul legal al Building Owners and Managers Association International (BOMA International sau BOMA) a fost creat în 1907 cu misiunea de a reprezenta interesele proprietarilor și managerilor proprietăților comerciale. BOMA constă în specia din asociații locale din SUA și Canada. Pe lângă dominanța sa în creștere, sarcina primară a acestei asociații este de a colecta, analiza și aranja informațiile despre proprietățile comerciale și de a formula recomandări și standarde pe aceste baze. Într-o notă nu foarte marginală: cele mai importante asociații din BOMA deja posedau și/sau administrau peste 550 milioane mp de spații comericale de depozite - până în 1996.
Primele clădiri înalte, care conțineau deja, embrionar, principiile de design ale viitoarelor skyscraper-e din america, erau clădiri de depozite construite la sfârșitul anilor 1800. Creșterea economică rapidă a timpului a eliminat obstacolele construcției și folosirii de clădiri înalte. Cele mai importante realizări au fost dezvoltarea tehnologiei unui lift sigur, posibilitatea de a furniza clădirilor energie electrică și nu în ultimul rând îmbunătățirile în producția de oțel strucural. Adevăratele skyscrapers au fost construite începând cu ultimii ani ai deceniului 1920. improvements in the production of structural steel. Real skyscrapers have been built since the late 1920’s. Clădirea Empire State Building din New York, cu 102 etaje și 381 m înălțime datează din 1931, John Hancock Center din Chicago, cu 100 de etaje și 344 m înălțime din 1970, clădirea distrusă tragic World Trade Center, cu 412 m și 110 etaje, din 1972 și Sears Tower din Chicago, cu 109 etaje și 443 m înălțime din 1974, mândru purtător al titlului de ‘cea mai înaltă’ timp de mulți ani, sunt poate cele mai celebre. Aceste skyscrapere celebre sunt (sau au fost), în mod predominant clădiri de depozite.
Din 1915, la scurt timp după ce primele clădiri de depozite „reale” au fost terminate, a apărut nevoia dezvoltării unei metode uniforme de calcul pentru suprafața de depozite. BOMA a condus atunci efortul dezvoltării primei Metode standard de măsurare a etajelor pentru clădiri de depozite, care a fost ridicată, cu aprobarea American National Standards Institute, la standardul industriei în 1955, după numeroase modificări care au reflectat evoluția clădirilor de depozite și apariția unor noi nevoi și oportunități. Astăzi poartă titlul de Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings și ajută în principal dezvoltatorii/proprietarii, managerii, arhitecții, desginerii interiori, inginerii, evaluatorii și agenții să-și coordoneze munca.
În mod considerabil, în concordanță cu utilizarea americană a termenului, acest standard este în mod esențial o ‘recomandare puternică’ pentru definiția unificată a suprafețelor clădirilor de depozite vechi și noi.
Principalul scop al standardului este de a da o terminologie clară și neambiguă spațiilor clădirilor de depozite care ar putea altfel fi înțelese și clasificate diferit, definind, printre alte concepte, suprafața utilă, suprafața închiriabilă și spațiile comune ale clădirii. Standardul mai include și diagrame, pentru a demonstra și explica textul.
Voi descrie mai jos câteva dintre punctele interesante ale sus-menționatului standard BOMA, limitând discuția la acelea care sunt neobișnuite, dacă nu necunoscute, în această țară.
Primul aspect de menționat este interpretarea ‘mărinimoasă’ a diferitelor calcule de suprafețe utilizând diferite date și metode. În general, nimeni nu va fi surprins dacă cifrele de suprafețe din desenele construcției nu sunt exact aceleași cu cele măsurate la fața locului. Deseori, calculele proprietarului bazate pe măsurători la fața locului sunt diferite de calculele făcute de chiriaș pe aceleași baze. BOMA permite o deviere maximă de ±2%. Orice deviație în afara acestui procent trebuie supusă judecății unui expert independent, ale cărui măsurători vor determina rezultatele disputei.
Un alt concept BOMA interesant și neobișnuit nouă, este porțiunea dominantă. Practica obișnuită în Ungaria distanța folosită pentru calculul suprafețelor nete ale camerelor împrejmuite te pereți exteriori este de obicei măsuratp la interiorul suprafeței pereților sau pereții sub ferestre (sub nivelul plintei), chiar dacă sunt mult mai mici decât normale. BOMA oferă definiția porțiunii dominante, unde distanța către latura interioară a perimetrului exterior al peretelui poate di măsurată fie de la peretele de sub fereastră, fie deasupra acesteia, cu o distanță mai lungă. BOMA cere măsurarea distanței până la unitatea separatoare (perete sau geam) a căror suprafață domină, adică depășește 50% din înălțimea verticală podea-tavan!
Similar cu recomandarea GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) descrisă în ediția noastră anterioară, suprafața brută înseamnă pentru BOMA suprafața totală înconjurată de pereții permanenți ai clădirii, excluzând orice trotuare exterioare, balcoane, terase etc. care sunt dincolo de suprafața exterioară a peretelui. Recomandarea subliniază că nu este obișnuit să se calculeze suprafața brută ca suprafață închiriabilă, excepție făcând cazul unui singur chiriaș în toată clădirea.
Suprafața brută este adeseori numită suprafață construită. În cele mai multe cazuri, aceasta este folosită ca bază de calcul pentru costurile construcției unei clădiri.
Istoricul acestei logici a definiției BOMA privind suprafața închiriabilă este interesantă. Potrivit BOMA, suprafața închiriabilă este calculată scăzând așa-numitele penetrații verticale majore din suprafața brută a clădirii. Prin definiție, aceste penetrații sunt în mod esențial de neschimbat în timpul vieții clădirii și includ casa scărilor, șafturile lifturilor, conductele tehnice verticale și pereții care îi acoperă etc., dar nu și coloanele de susținere, șafturile verticale și cablurile accesibile din podea.
Potrivit definiției BOMA, suprafața de depozite este în general echivalentă cu suprafața care poate fi de fapt utilizabilă și mobilată, folosită exclusiv ca zonă de lucru (suprafața netă-netă!). Dacă suprafața folosită exclusiv include și camere auxiliare (ex. grupuri sanitare), atunci aceste suprafețe sunt de asemenea incluse. Termenul de suprafață de depozitare înseamnă o suprafață netă pentru utilizare exclusivă. Spațiile comune ale clădirii și ale etajului sunt două concepte diferite. Suma lor este egală cu suprafața totală a spațiului net folosit în comun.
Suprafața utilă înseamnă pentru BOMA suma totală a spațiilor de depozite și depozitare din plus suprafața comună netă a clădirii proporțional cu etajul respectiv.
**Clasificarea suprafețelor pe etaje de către BOMA**
BOMA = Building Owners and Managers Association International
Așa cum se vede mai sus, terminologia și definițiile suprafeței închiriabile a unei clădiri de depozite din cadrul recomandărilor standard dezvoltate și publicate de BOMA International, în esență pe baza experienței nord americane, sunt destul de neobișnuite pentru noi. Totuși, acest lucru nu înseamnă că cei aproape 100 de ani de experiență a BOMA nu ar merita o atenție specială în efortul de a dezvolta o metodă de calcul al suprafețelor aici în Ungaria.
**RICS – Mai multe sugestii în calculul suprafeței închiriabile de depozite **
După prezentarea recomandărilor de împărțire a suprafețelor ale germanilor (GIF) și americanilor (BOMA), discutate în edițiile noastre trecute, acum vom privi către recomandările relevante a acestei organizații profesionale respectabile și îndelung active în Marea Britanie, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Câteva cuvinte despre RICS ar trebui să servească drept introducere. Royal Institution of Chartered Surveyors a fost înființată ca organizație profesională în 1868. Are peste 80.000 de membri în întreaga lume și este în prezent una dintre cele mai mari organizații profesionale din imobiliare. Cetățenia britanică nu este o precondiție pentru a deveni membru, iar membrii din străinătate numără în prezent peste 10.000. Admiterea în cadrul RICS necesită atât examinări orale cât și scrise, precum și experiență practică în cadrul profesiei. Membrii săi sunt experți imobiliari cu cunoștințe globale, familiarizați cu întreg ciclul de viață al proprietăților, apți de a contribui cu sfaturi profesionale pentru a eficientiza și mai mult piețele imobiliare din țările respective.
În plus față de oferirea de către cursuri de training și educație continuă, RICS reglementează și monitorizează aspectele profesionale și etice ale activității membrilor săi. De asemenea, dezvoltă recomandări, acoperind diferite domenii ale profesiei imobiliare. Un exemplu este acest cod RICS de bune practici în măsurarea spațiului. Scopul principal al acestor recomandări de calcul al suprafețelor este de a furniza metode de calcul clare și consecvente pentru suprafețele și/sau volumele terenurilor, parcelelor și clădirilor cu diverse funcții.
În ceea ce urmează, ne vom limita la discutarea recomandărilor Codului de Metodă de Măsurare (a 5-a ediție), concentrându-ne pe acele părți care se referă în mod expres la depozite.
Aceste recomandări nu sunt obligatorii, deși în practică, cei mai mulți experți imobiliari, property managers, brokeri și arhitecți urmează regulile stabilite în Cod. Calcularea suprafeței urmând recomandările RICS poate servi drept bază pentru vânzarea sau închirierea de proprietăți, precum și pentru evaluări și rezolvarea diferitelor probleme complexe de impozitare.
Aici ar trebui remarcat că din 1993 este considerată o infracțiune în UK vânzarea sau închirierea de proprietăți, bazate pe informații false despre suprafețe. RICS menționează în mod specific că informația poate fi considerată înșelătoare și de aceea constituie o infracțiune deși este clar pentru profesioniștii imobiliari dar este prea tehnică și complicată pentru a fi înțeleasă de cumpărătorul sau vânzătorul obișnuit.
Recomandările se referă și la problema acurateții măsurătorilor. Nu sunt specifice, spunând doar că profesioniștii trebuie să țintească către cea mai mare acuratețe posibilă în limita uneltelor de măsurare disponibile și gradului lor de expertiză. Metoda de măsurare și acuratețea presupusă va fi diferită desigur atunci când vom măsura câteva hectare de teren sau un singur spațiu de depozit. Recomandările presupun instrucțiuni generale dar nu specifică variații de remarcat.
Deși pentru noi este mai mult decât evident, recomandările RICS atrag o atenție specială către necesitatea de a utiliza sistemul metric, care înlocuie punctul zecimal cu o virgulă și separă ordinul miilor cu un spațiu și nu cu o virgulă. Cea din urmă merită mai ales să fie menționată, deoarece deși în România regulile de scriere nu prezintă niciun dubiu în acest sens, multe documente în prezent se abat de la aceste reguli și aplică regulile de scriere britanice sau americane, sau chiar un mixt între cele două.
Pentru a face în mod expres aceste metode de măsurare și calcul transparente și pentru neprofesioniști, recomandările RICS descriu și explică în detaliu doar trei termeni de bază interdependenți.
Aceștia sunt:
* Suprafața Exterioară Brută - Gross External Area (GEA)
* Suprafața Interioară Brută - Gross Internal Area (GIA)
* Suprafața Interioară Netă - Net Internal Area (NIA).
Ceea ce urmează este o descriere a principalelor aspecte ale conceptelor cheie de mai sus așa cum se referă ele la piața de depozite.
Suprafața exterioară brută reprezintă suprafața inclusă de perimetrul exterior al zidurilor exterioare ale fiecărui etaj al clădirii. Acesta exclude balcoanele deschise, copertinele și terasele de acoperiș. Recomandările sugerează folosirea GEA pentru design urban, calcularea impozitelor pe proprietate și evaluarea proprietăților existente, în special pentru cele rezidențiale, pentru scopul asigurărilor clădirilor.
Suprafața interioară brută reprezintă suprafața cuprinsă de perimetrul interior al zidurilor externe ale clădirii la fiecare etaj. Aceasta exclude suprafețele aflate sub strucura perimetrală exterioară (pereți, coloane) și, prin definiție, orice balcoane deschise, copertine, terase pe acoperiș etc. În contrast cu practica din multe țări, recomandările RICS consideră această suprafață ca fiind potrivită pentru estimarea costurilor proiectelor planificate, pentru evaluarea și vânzarea clădirilor existente folosite în prezent pentru destinații non-office și pentru calculul costurilor operaționale ale acestor clădiri.
Suprafața interioară netă reprezintă suprafața din clădire egală cu suma suprafețelor camerelor cu diferite funcții incluse de pereții de susținere și/sau pereții ficși (nedetașabili). Această suprafață, pe care RICS o numește și suprafață utilă, exclude holurile intrărilor comune, casa scărilor, coridoare, camere tehnice, cutii contoare, lifturi și orice alte suprafețe din clădire cu înălțimea tavanului sub 1,5 m și suprafețele dintre pereți/structuri mai mici decât 0,25 m. În mod neobișnuit, recomandările exclud din suprafața utilă toate grupurile sanitare și camerele materialelor sanitare, indiferent unde sunt situate în clădire. În plus față de suprafețele de sub pereții de susținere sunt excluse și suprafețele de sub coloanele interioare de susținere ale clădirii. Recomandările RICS folosesc conceptul de spațiu comun al clădirii, dar exclud cu consecvență acestea din cadrul suprafeței utile.
Suprafața utilă este baza recomandată de calcul pentru scopul vânzării, închirierii, evaluării și operării unui depozit.
Suprafețele definite de RICS și împărțirea lor sunt evidențiate, într-o formă simplificată, în tabelul de pe pagina următoare.
Așa cum se observă în tabel, recomandările RICS sunt în general doar un ghid pentru a defini și calcula diferitele tipuri de suprafețe. Totuși, nu sunt specificate componentele suprafeței închiriabile și nu este descrisă metoda de calcul a suprafeței închiriabile.
**Clasificarea suprafețelor după RICS**
RICS = Royal Institution of Chartered Surveyors
Având în vedere natura generală a recomandărilor, experții imobiliari britanici pot calcula suprafețele închiriabile în funcție de experiența lor și convențiile pieței locale, concentrându-se permanent asupra acurateții rezultatelor metodei de calcul alese și asigurându-se că rezultatele sunt clare și transparente chiar și pentru neprofesioniști.
Miruna Marinescu
+40 373 761 303
